賃貸管理においては、管理費や手数料、敷金・礼金などの費用が重要な役割を果たします。これらの費用は賃貸運営に欠かせないものであり、その内訳や適切な管理方法を理解することが求められます。また、家賃の値上げに伴うトラブルや駐車場管理、メンテナンス費用などについても事前にしっかり計画しておくことが大切です。このページでは、賃貸管理における多岐にわたる費用や管理方法について解説しています。
賃貸管理における家賃の値上げとそれに伴い懸念されるトラブル
賃貸管理において家賃の値上げというのは、切っても切れない問題の一つです。人気物件であればあるほど、家賃の値上げを行いたいと思うのが、オーナーの本音と言えるでしょう。しかしながら、居住者にとって家賃の値上げは生活に直結する大問題です。人気物件だから、設備をより充実させるからと値上げをお願いされても、簡単に納得できるものではありません。
そもそも、家賃の値上げというのは、賃貸が年数を重ねていく上で発生せざる負えない課題です。それは、物価の上昇や税金や補修費用の増加など理由は様々です。
こうした家賃の値上げについて、居住者側からは周辺賃貸との比較や相場などをリサーチして、値上げ幅を引き下げる交渉をする場面もあります。こうした話し合いに対しては、オーナーとしても居住者に歩み寄りながら妥協点を探していくしかないのです。
万が一、値上げの交渉がこじれた場合、「供託」という手法を取り入れる場合があります。これは、家賃の値上げで意見がかみ合わない場合、なおかつオーナーが家賃を受け取らず不払いだと訴えた場合に用いられることがあります。
供託という方法を取り入れることで、家賃を仕払った状態と同等な効果があるため、一時的に不払いを解消することができます。なお、供託は法務局を通して手続きを行うものとなっています。
更新料や敷金などの費用
賃貸契約を継続する場合、更新料という費用が発生することがあります。更新料は賃貸契約を更新するにあたり、オーナーに対してお礼的な意味合いが強い費用です。なおこの更新料ですが、法律上で更新時に支払いを行わなければならないという規定はありません。オーナーが賃貸契約満了の半年前から一年前の間に正当な理由に基づいて更新拒絶の意思を表さない限り、法律上では賃貸契約は更新料の支払いに関係なく更新されるのです。
なお、賃貸契約書に更新料に対する特約が記されている場合は支払う義務があり、ほとんどの契約ではこの特約が記載されているのです。同様に更新時の敷金についても、契約書に特約が記されていなければ法律上は支払う必要がありません。
管理費や供託金についても拒否をする住民は存在します。こういった費用は契約時に契約を交わしているのであれば支払う必要があります。ただし、どの費用についても常識を反する高額な金額や値上げについては、たとえ特約で契約を交わしていたとしても無効になることがあるようです。
そのため、更新料や敷金、そして管理費や供託金といった費用について値上げを考える時には、慎重に行う必要があるのです。もちろん、賃貸物件を管理していく上で、どうしても必要な費用分を賄うための値上げというのもあり、居住者に負担をかけざる負えない場面もあります。
メンテナンス費用や税金などのお金は事前に計画を
メンテナンス費用や税金などのお金は、ある程度事前に見込みができる費用です。こうした負担を予想できる費用について、事前に計画を立てながら賃貸料の値上げをじわじわと行ったり、積立金を見越して家賃収入を考えるといった行動が、リスクを回避するためには重要になるのです。
現在では人気がある賃貸物件として運営をしていたとしても、メンテナンスを怠ったり設備の更新を怠ることで、空室を作り出してしまうことに繋がりかねません。どんな人気物件であったとしても、年数とともに劣化し、そして人気が落ちていくのです。
そのため、どんな物件であっても数年後の先を見据えた計画を組み上げることが大切です。また、些細な住民の要望などをその場だけの話で留めず、自分自身の情報として蓄積させることが大切です。蓄積された情報は、数年後のメンテナンスや改修時に、住民のアイデアや意見として取り入れるタイミングがあるからです。
【基本を学ぼう！】管理費とは？
管理費とは、家賃と一緒に居住者に支払ってもらう費用のこと。家賃8万円なら管理費1万円、5万なら5千円という具合で、たいてい地域によって同じような割合で設定されているようです。しかし、「管理費が高すぎる」と思われている居住者の方、ときにクレームを入れることもあります。共用スペースに変化が見られない場合、居住者にとっては管理費がどこで使われているのかが分からないため、疑ってしまうのです。
管理費にはさまざまな費用が含まれている
管理費はすべての居住者のために使われたお金を全員で割り振って負担してもらうもので、一例を挙げると「敷地や建物の固定資産税」「都市計画税」「火災保険や住宅総合保険など保険の掛け金」「修繕積み立て費」「廊下やエレベータなどの共用部分の維持費・電気代」「清掃や防犯におけるメンテンス会社代金」などに使用するためのお金です。居住者が認識しやすいのはエレベータや廊下などの共用部分ですが、その管理・修繕に使われている管理費というのはごく一部で、ほとんどが目に見えない水面下で必要なお金に使われています。
管理費の値上げは根拠がなくても通る？
相場よりもあからさまに管理費を高く設定されている物件もたまに見かけます。おそらく大家が管理費に家賃の一部を負担させることで、家賃代を安く見せようというような思惑があるかと思われます。確かに、管理費と言っても値段設定のルールはあってないようなものなので、少し割り増しして高く設定しても問題はありませんが、入居者や検討する客に不審に思われると結果的に損に繋がりますのでご注意ください。
【基本を学ぼう！】敷金・礼金・仲介手数料とは？
敷金・礼金は大家へ、仲介手数料は仲介した不動産会社などの業者に支払う料金です。これらの値段はどのようにして決めているかご存じですか？
仲介手数料は賃料を基準に決める
仲介手数料は「宅地建物取引業法」46条により、賃料をもとに設定することが義務付けられています。そこに管理費を上乗せするのはご法度です。また、大家・居住者双方から受け取る報酬は、賃料1か月分を上限とすることが定められています。なお、消費税はかかります。
敷金・礼金に法律的ルールはない
敷金と礼金に関しては大家に支払うもので、民法などで定められた法律は特になく、ただの慣習として行われているものとされています。ですので、たとえ大家が家賃10倍分の敷金を要求したとしても、居住者予定の人がそれを了承すれば問題はありません。逆にUR賃貸の例のように敷金礼金ゼロで構わないという大家も中にはいます。
敷金・礼金に管理費は含んで良いのか？
答えは「含んでいても良い」ですが、基本的には管理費は上乗せしないのが通常です。もしその地域の慣行として管理費を上乗せするのが一般的である、というのなら話は別ですが、それ以外の場合、大家は敷金・礼金の金額を検討するときは賃料を基本に考えましょう。
【基本を学ぼう！】住宅総合保険とは？
住宅総合保険とは賃貸契約を結ぶときに一緒に加入の手続きを行うのが一般的です。中には「なぜ入らなければならないのか？入りたくない」というような旨を言う入居者の方もいますが、できれば加入しておいてもらった方が得策です。
・もし入居者が火災事故を起こしたら責任は入居者に
自分で所有している家ならば、その家で火災が発生した場合、「失火責任法」という法律により責任を問われないことになっています。木造建築が主体の日本で火災が発生すると広範囲に渡って火災が広がる確率が高く、その損害をすべて家の所有者に負担させるのは現実的に難しいことなどからそうした法律で決められていることです。しかし、賃貸を借りている場合はこの法律に当てはまらず、例えば借りている部屋で火事を起こしてしまったらその責任は借主が問われることになります。
そこで、住宅総合保険の出番です。この保険に加入すれば、万が一火災が起きたときにも賠償を補償してくれます。大家のためというよりは借主のために、できれば加入してもらった方が良いと言えるでしょう。
【基本を学ぼう！】手付金・申込金・内金・預り金とは？
これらの言葉には、実は違う意味があります。
手付金とは？
手付金とは正式な契約をする前段階で入れておくお金で、借主はこの金額を放棄すれば、あるいは貸主はその倍の金額を支払えば、お互いに契約をキャンセルすることができます。しかし、契約金総額の１０％というのが相場で、これよりも大幅に下回っている金額の場合や、鍵を受け取っている、貸主が契約実行に取り掛かってしまっている場合などにはキャンセルができなくなります。
申込金とは？
申込金とは、1つの物件に複数の申込があるときなどに、先んじて契約の意思を示すために貸主に預けるお金のことです。金額は手付金よりもずっと少ないのが一般的です。申込金だけではあくまでも意思を表明する程度のことで、手付金のような「確実に契約できる」という確約になるわけではありません。申込金を受け、後日貸主が正式に承諾をして初めて契約が成立することになりますので、そこは注意が必要です。なお、契約の成立・不成立に関わらず返還を求めることができます。
内金とは？
内金とは契約の前に前払いをしておく、という意味のお金になります。内金を払い込んだらキャンセルはできない、ということになります。契約金総額の10％くらいの金額を貸主から要求された場合は、手付金なのか、内金なのか、前もって確認しておくと安心です。
預り金とは？
預り金とは、契約終了までの間の保証料のような意味のお金で、部屋を破損した場合などにこの預り金から賠償分を差し引くことになります。ただし、家賃滞納などで預り金から充ててほしいと借主が指定することはできず、賠償分で使用した金額は補充するのが一般的です。
手付金は分割払いしてもいいのか？
基本的に、宅地建物取引業法において、手付金の分割払いは禁止されている行為です。手付金を支払うときは必ず一括です。例えば、この手付金を諦めて解約しようとする行為を解約手付と言いますが、借主が解約手付を申し入れた際に、貸主側から「残りの〇円を要求する」などと言われた場合は違法となります。そもそも手付金とは手付金を手放す代わりにペナルティなしに解約できるようにするための行為ですので、おかしな点があれば貸主や不動産会社に問い合わせてみましょう。
賃貸管理データはエクセルテンプレートで管理の方法がおすすめ
こうしたオーナーと住民の金銭的なトラブルなど、賃貸物件などを扱っていると賃貸管理に関する問題や課題は少なくありません。しかしながら、こうした各種問題に対しても一つ一つ対処していくことが、賃貸管理および不動産管理のポイントとなります。また、小さな情報を積み重ねることで、よりよい物件へと生まれ変わらせることができます。
では、こうした課題や問題を、どういった形で賃貸管理や不動産管理に落とし込むのが良いかということです。
記憶や紙のメモだけではとても賃貸管理や不動産管理はできません。やはりこういった時には、データとした管理するのがおすすめしたいところです。
賃貸管理や不動産管理をする上で、まずはデータとして管理するのがおすすめなのが家賃管理です。家賃管理は住人とオーナーをつなぐ大切なデータとなります。家賃管理には家賃管理表を作成して賃貸管理を行うのがおすすめです。
家賃管理における家賃管理表はexcel（エクセル）のテンプレートを用いることで、簡単に管理を可能にします。excel（エクセル）のテンプレートはインターネットなどで無料でダウンロードできるはずです。こうした無料でダウンロードできるフリーの家賃管理表excel（エクセル）テンプレートを利用して、現在入居している住人や空き物件について家賃管理をきっちりと行いましょう。
人気のある賃貸物件であればあるほど、家賃管理表は複雑化してしまいますが、そこを簡単に整理していつでもわかりやすい表にまとめておくのがおすすめです。
また、家賃管理表と一緒に管理しておきたいのが駐車場管理です。賃貸物件における駐車場管理は家賃などと付随して管理することもあります。そのため、家賃管理表に紐づけて駐車場管理を行っておけば簡単でわかりやすいのでおすすめなのです。もちろん、駐車場管理にもexcel（エクセル）テンプレートなどを用いることで、より簡単に整理ができます。
不動産賃貸管理や不動産物件管理もエクセルテンプレートで管理
不動産賃貸管理や不動産物件管理などの不動産管理についても、賃貸管理における家賃管理と同様にexcel（エクセル）のテンプレートを無料ダウンロードして表で管理するのがおすすめです。
特に不動産賃貸管理や不動産物件管理などの不動産管理については、より事細かい金額や条件などを記載したい場合もあるでしょう。そうしたオリジナルの不動産賃貸管理や不動産物件管理などの不動産管理に対応できるという意味でも、フリーダウンロードできる無料のexcel（エクセル）テンプレートをおすすめしたいところなのです。
また、駐車場だけを貸し出している駐車場管理においては、不動産賃貸管理や不動産物件管理と同列で管理を行うのがおすすめです。駐車場も一つの不動産賃貸管理や不動産物件管理だと見れば、おのずと駐車場管理の整理方法も見えてくるでしょう。
無料のフリーソフトやシェアソフトやエクセルを活用して管理
不動産賃貸管理や不動産物件管理などの管理を、フリーソフトやフリーアプリといった無料ソフトで管理したり、より高性能なシェアソフトで管理するのもおすすめです。特にフリーソフトやフリーアプリといった無料ソフトは、人気がある管理ソフトであれば、そこそこ簡単に利用ができます。人気があるこうしたフリーソフトやフリーアプリを無料ダウンロードして、まずは試してみると良いでしょう。
一方で、フリーソフトでは効率化できなかった作業が、シェアソフトを導入することで、煩わしかった管理データが一掃されて簡単にスッキリすることもあります。
まずはexcel（エクセル）やフリーソフト・フリーアプリをダウンロードなどから導入し、それでも機能が足らないと感じた時に、フリーソフト・フリーアプリからシェアソフトやアプリに切り替えるという方法で検討すると良いでしょう。
駐車場管理・家賃管理・不動産管理はフリーソフトで一括管理
不動産管理をするなら、エクセルやフリーソフトがおすすめ。パソコンが苦手な人も、フリーソフトなら無料でダウンロードでき、初心者でも簡単に操作できるソフトが数多くそろっています。アプリと連動すれば、いつでもどこでも簡単に閲覧・操作することも可能です。忙しい人にこそ、フリーソフトでの管理がおすすめです。エクセルで操作性を高めるテンプレートも無料でダウンロードでき、難しい計算も一括で行えます。