不動産の物件管理は、建物の資産価値を保ち、居住者の快適な生活を支えるために欠かせないプロセスです。建築基準法や耐震基準について理解し、物件の周辺環境、日当たりや断熱性能、間取りの確認を行いましょう。また、建物の傷みやきしみを見逃さないための適切な点検方法を知ることも重要です。このページでは、不動産の物件管理と建物構造に関連する要点について詳しく解説しています。
不動産の物件管理 その１
不動産の物件情報や物件管理を行うための様々なエクセル、フリーソフトやエクセルテンプレートがあります。
これらを活用するために中古戸建住宅でチェックすべきポイントを解説していきます。
建築基準法・耐震基準
①耐震基準
地震が非常に多い日本では、住宅の耐震性は非常に重要です。
新築の物件であれば、十分な耐震性能を有していますが、中古住宅では必ずしもそうとは限りません。
ここでは、中古住宅の耐震性能を確認する上でのチェックポイントの説明をします。
建物の耐震性能は、建築基準法により定められています。
建築基準法では、建物の構造や仕様などが規定されており、必要な耐震性能を満足するようにされています。
建築基準法の耐震基準は、何度か改正されていますが、最も大きな改正は1981年6月1日の改正です。
この日以降の耐震基準を新耐震基準、この日より前の耐震基準を旧耐震基準と一般的に呼ばれます。
この改正は1978年の宮城県沖地震を受けて改正されました。
新耐震基準では数百年に一度発生するような震度６強～７の非常に大きな地震に対しても安全確認をするように規定されています。
ただし、新耐震基準は目安であり、実際は旧耐震の建物であっても、しっかりと施工された建物であれば十分な耐震性能はあります。
新耐震の建物でもいい加減な施工であれば必要な強度を確保できていないかもしれません。
また、新耐震基準が施行されたのは1981年6月1日ですが、1981年に建てられた建物全てが新耐震基準をクリアしているとは限りません。
住宅の施工期間を考えると1983年以降に完成した建物が確実と考えられます。
②建築基準法
日本の住宅は、建築基準法、都市計画法、消防法といった法律による様々な規制を受けており、それにより建物の安全性や周辺環境への影響を確認しています。
しかし、これらの法律はずっと同じ内容ではなく、何度も改正されていきます。
そうすると、建てられた時は法律上問題なかったのに、現在は違法状態となっているというようなことが起きます。
これらの建物を全て現在の法律に適合しようとすると、社会的な影響が大きいため、一部の規定を除き、原則建てられた後に改正された法律については適合しなくても良いこととなっています。
しかし、そのような住宅の建て替えや増改築には注意が必要で、そもそも建て替えができなかったり、住宅の規模を縮小しないといけなかったりすることがあります。
そのようなことを避けるためのチェックポイントとして以下があります。
1.再建築不可
建物を建てる敷地は、消防隊が進入するなどの理由で道路と2m以上接している必要があります。
旗竿地などでこの規定を満足していないと、新たに建て替え、増築ができない再建築不可となります。
現存する建物にしか住むことができないため注意しましょう。
2.既存不適格建築物
建物の完成後に建築基準法が改正され、現行法規に適合していない建物を既存不適格建築物といいます。
具体的には、建物の面積や高さは建ぺい率や容積率といった制限を受けます。
既存不適格によりこれらの規定を満足していない場合、建て替えの際には、現在の建物より小さな建物とする必要があります。
3.必要セットバック
建物の敷地に接する道路の幅が4m未満の場合には、敷地を道路中心線より2m以上セットバックさせる必要があります。
庭が現在の面積より狭くなってしまうため注意が必要です。
不動産の物件情報整理や物件管理ではこれらの法律に関する情報も整理しておく必要があります。
完成年や建築条件などの入力が可能なフリーソフトやエクセルテンプレートが無料で入手可能です。
ぜひ比較検討してみましょう。
不動産の物件管理 その２
日当たり・断熱性能
日当たりのよい家は明るく気持ちがいいです。
しかし、日当たりのよさは建物の窓の向きや間取りだけでは判断できないため、現地を確認する必要があります。
間取り図では建物の南面に大きな窓があっても、その前に大きなビルや背の高い木があれば、日当たりは悪くなります。
また、日当たりは時間によっても異なるため、できればいろいろな時間に見学することが望ましいです。
見学時は照明を消してみることも重要です。
都心では住宅が密集して建てられているため、1階に日がほとんど入らず、リビングを2階に配置することがあります。
これらは間取り図だけでも想像ができます。
空調が基本の最近の住宅では、建物の断熱材がきちんと施工されているかも非常に重要です。
チェックポイントとしては天井裏や床下の断熱材の有無、断熱材が剥がれていないか、天井裏がかび臭くないかなどです。
また、吹き抜けがあるとエアコンの効きが悪くなるため注意が必要です。
逆に、木造の2×4工法、ペアガラスを使用した窓、省エネ基準を満足した住宅などは断熱性能の優れた建物と言えます。
不動産の物件管理をする上で、これらの物件情報はとても重要です。
ご自身で作成したエクセルテンプレートを使用する場合は忘れずにこれらの情報も入力できるようにしましょう。
その他にもフリーソフトや無料で利用できるエクセルデータを活用することで効率よく物件管理が行えます。
間取り
住宅の間取りは3LDK、4LDKなどで表現されることが多いです。
しかし、同じ3LDKの間取りでも建物ごとに条件は全く異なります。
個室が狭い物件や、逆に個室が広くリビングが狭い物件、また収納が少ない物件など、間取りの表現だけでは分からないことがたくさんあります。
これらは実際の物件を確認しないとわかりません。
現地確認の際には以下のチェックポイントについて確認するとよいでしょう。
①動線
動線とは人が歩いて移動するルートのことです。
水回りがコンパクトにまとまっていると家事が楽にできます。
また、玄関から子ども部屋までのルートによっては、帰ってきてから親の顔を見ずに子ども部屋まで行けてしまうことがあります。
ご自身の生活をイメージして実際に家の中を歩いて動線を確認しましょう。
②収納
一般的な住宅の備え付けの収納の面積は床面積の10～15%と言われています。
これより収納スペースが狭い場合には、収納家具などを配置しないといけないこともあるので、そのスペースがあるかよく確認しましょう。
また、同じ収納でもサイズや形状により使い勝手は異なるのでその点についてもよく確認しましょう。
③一畳の面積
同じ一畳でも関東と関西では面積が異なります。
間取り図に記載されている畳数だけでなく、実際の部屋を見て広さをよく確認しましょう。
不動産の物件情報は文字だけでなく、間取り図も必要です。
間取り図を貼り付けることのできるフリーソフト、エクセルテンプレートや保存した間取り図データを簡単に呼び出すことのできるエクセルがありますので活用しましょう。
不動産の物件管理 その３
家の傷み・きしみの確認方法
中古住宅では、新築と異なり傷みがあることがあります。
また、長年使用していると家全体が傾いていることもあります。
このような住宅はそのまま住み続けることが困難なことがあります。
内装はきれいにリフォームされてきれいになっていても、外装が傷んでいると長く住むことはできません。
現地確認の際には以下のチェックポイントについて確認するとよいでしょう。
①家の傾き
家が不同沈下等で傾いていると、建具の開閉が難しくなります。
ただ単に建て付けが悪いだけのこともあります。
あまりにも開閉が難しい場合や、ふすまを閉めても壁とふすまの間に隙間が空いているなどがある場合は家の傾きを疑ったほうがよいかもしれません。
全ての建具を開け閉めして、スムーズに開閉できるか確認しましょう。
②床のきしみ
歩くと床がギシギシとしないか確認しましょう。
部分的に音がなるだけであれば床板の簡単な補修で修繕可能です。
床全体が沈み込む、床のいたるところがギシギシする場合には注意が必要です。
床の土台部分の施工に問題があったり、腐食している可能性があるので、床下を覗いて、土台の様子やかび臭くないか確認しましょう。
③屋根・外壁の劣化
瓦、スレート屋根の場合は屋根材のズレや割れがないか確認しましょう。
金属屋根の場合はサビが発生していないか確認しましょう。可能であれば屋根上も登って確認するのが望ましいです。
モルタル塗りの外壁の場合は小さなクラックが入っていることがありますが、これは簡単な補修で直せますので問題ありません。
ただし、大きなクラックは雨水が侵入し、壁内部の断熱材がかびたりする可能性もあるため注意が必要です。
サイディングの場合は割れや変形がないか確認しましょう。
タイルの場合は、タイルの割れや浮きがないか確認しましょう。浮いたタイルは叩くと高い音がするのですぐわかります。
④基礎の劣化
基礎のコンクリートのひび割れも確認しましょう。
小さなひび割れであれば問題ありませんが、大きな亀裂がある場合は不同沈下の可能性もあるため注意が必要です。
基礎は補修が難しいためよく確認しましょう。
⑤雨樋、バルコニー、塀
建物本体以外の雨樋やバルコニーも破損や外れていないか確認しましょう。
また、塀も傾いていたり、大きな亀裂があると地震の際に危険ですので確認しましょう。
不動産の劣化具合も記録して、物件情報として管理することは、とても重要です。
これらの物件管理に適したフリーソフトや無料のエクセルテンプレートがダウンロード可能です。
ご自身の不動産管理に適したソフトを選びましょう。
不動産の物件管理 その４
建物構造・基礎構造
建物にとって基礎はとても重要な構造です。
いくら上部の建物が丈夫に造られていても、それを支える基礎が弱いと意味がありません。
軟弱な地盤の上に住宅を建てると、地盤が沈下して家が傾いてしまう不同沈下が発生することがあります。
不同沈下しているかどうかは、建具の開閉のしやすさや基礎のひび割れの程度である程度確認できます。
また、現地確認の際には近隣の住宅も確認するとよいでしょう。
軟弱地盤は海の近くの埋立地や、河川、水田の近くなどに多くあります。
その土地に洪水や液状化などの危険性があるかどうかは、各自治体のホームページなどでハザードマップが公開されていますので確認できます。
そのような地域であっても、地盤改良や杭基礎など適切な工法がとられていれば安全です。
山間部などでは斜面に敷地があることがあります。
もともとの地山を削って土地を造成した切土であれば、安全なことが多いですが、斜面に土を盛って造成した盛土である場合は注意が必要です。
基礎や地盤については判断が難しいので売り主などによく確認することが重要です。
木造住宅の工法は在来軸組工法と２×４工法の２種類が一般的に多く採用されます。それぞれの特徴を以下に示します。
①在来軸組工法
日本住宅で古くから採用されている工法で、柱や梁などの軸材を主な構造部材とした工法です。
中古住宅ではほとんどがこの工法を採用しています。比較的自由な建物形状とすることが可能です。
構造部材が軸材のため、多くの開口を設置したり、リフォームで間取りをある程度自由に変更することが可能です。
一方で壁などをしっかりと断熱しないと、断熱性能が落ちやすいため注意が必要です。
②２×４工法
２×４工法はもともと欧米で開発された工法で、木材枠にパネルを張り、それを屋根・壁・床の六面組み合わせる工法で枠組壁工法とも呼ばれます。
一般的には壁の面が構造部材となりますので、耐震性や断熱性に優れると言われます。
ただし、壁を構造部材とするため、大きな開口を設けたり、リフォームによる間取り変更が困難などのデメリットもあります。
不動産物件情報整理や物件管理することのできる様々なソフトやエクセルが有料無料問わずたくさんあります。
有料のものはもちろん便利ですが、フリーソフトや無料のエクセルテンプレートでも十分利用可能です。
業務効率化に役立ちますので、ぜひ導入しましょう。