このページでは、不動産の物件管理表・物件一覧表・物件資料のエクセルテンプレートについて紹介しています。
・不動産物件管理表・物件資料のエクセルテンプレートの紹介
・レインズ対応不動産業務管理のフリーソフトを紹介
また、中古戸建住宅の物件管理で、チェックすべきポイントや知っておくと役立つ情報などを解説していきます。
・建築基準法・耐震基準について
・日当たり・断熱性能、間取りについて
・家の傷み・きしみの確認方法、建物構造・基礎構造について
物件情報データの自動取得、レインズ・データベース、賃貸物件の管理、物件資料の印刷、店頭での照会、Excelからデータベース管理、CSVファイルの取込み、物件詳細のPDF化などの無料ソフトがダウンロードできます。
不動産物件管理表・物件資料のエクセルテンプレート その１
物件情報管理、レインズ・データベースのフリーソフト、シェアウェアのリンク集／物件情報管理、レインズ・データベースなど／エクセル( Excel)・CAD・PDF・VBA・アドイン・計算書シート、無料ソフト・フリーデータ(freesoft)・体験版のダウンロードができます。
Keibai Get 「競売取びっと」
不動産競売物件情報取得ツールです。BITよりPDF等をダウンロードできます。一覧管理機能付きで、不動産情報を効率よく取得することができます。不動産競売物件情報取得をまとめて処理してくれる、業務には必須のツールです。
不動産物件管理ソフト 売買版 『売買くんver3』
不動産業務の管理ソフト(売買版)です。無料お試しでき、新近畿レインズに対応しています。物件・マンション・顧客・業者・校区・従業者などの各種台帳を作成します。物件確認依頼書の作成、重複チェック、顧客マッチング機能、顧客管理追客機能があります。
情報君
ACCESS2000版 不動産向け、物件情報を作成・管理することができるソフトです。
総合的な不動産物件の情報管理ができるツールです。
マイレインズ
IP型レインズの物件検索データ(CSVファイル)を取込んで、閲覧・加工・印刷・CSV出力できる業務用アプリケーションです。自社コメントが入れられ、自社独自の物件番号を付けられます。要らないデータは削除することも出来ます。
不動産賃貸管理システム(RERM)
不動産賃貸管理システム(RERM)
アパートや借家の賃借人の契約情報の抜粋や入金を管理するソフトウェアのサンプル版です。アパートや借家の賃借人の契約情報の抜粋や入金を管理するシステムです。主な特長としては、帳票類をExcelを利用して出力しますので、レイアウトのカスタマイズがユーザである程度可能です。システムの内容や確認事項は、readme.txt/ヘルプをご参照下さい。.NETFramework2.0で開発しています。
街の不動産屋さん.NET
街の不動産屋さん.NET
バックエンドには Microsoft SQLサーバーを用い、堅牢なセキュリティと理想的なインターフェイスを実現しています。不動産賃貸業務にかかわる全ての情報を一括で管理することができます。ボタン処理で分かり易く快適な作業環境となっており、物件写真、見取図、地図などを画像で取り込むことができます。また、入金管理から各種計算書・遅延督促状の印刷までが可能です。
不動産物件管理表・物件資料のエクセルテンプレート その２
賃貸収入管理
賃貸収入管理
賃貸収入管理システムです。ソフトを使用するにはAccessのインストールが必要となります。ダウロードを行うと、ZIPファイルが保存されます。ZIPファイルを展開すると、ソフトウェアが同封されていますので、実行して使用するようにしましょう。賃貸の収入管理はデータベースの構築も重要なポイントです。紙で管理している人は、今からでも電子データに登録すると効率的になります。
アパート次郎
アパート次郎
アパートの事業収支ソフトです。エクセル形式で作成されたフリーソフトとなっています。ダウンロードすると、エクセルファイルが圧縮された形で入っていますので、そちらを起動して利用するようにしましょう。エクセルが使用できる人であれば、比較的簡単に利用をすることができるでしょう。また、エクセルということなので、加工やカスタマイズも簡単に行うことができます。
PRO テナントビル事業計画シミュレーション
PRO テナントビル事業計画シミュレーション
テナントビル開発を検討している人や、建築設計事務所、建設業、不動産関連業等営業用及び企画開発用プレゼンツールです。ダウンロードするとLZHファイルが保存されます。任意の解凍ソフトを使用して、圧縮ファイルを展開すると、ソフトを使用することが可能となります。ソフト自体はエクセルファイルで作成されたものになりますので、誰でも簡単に取り扱うことができるでしょう。
駐車場マネージメントデモ版
駐車場マネージメントデモ版
動産管理業向け、月極駐車場の売り上げ・契約者・家主・駐車場の総合管理ソフトです。毎月の自社売り上げ(管理手数料等)や毎月の家主への支払い(賃料等)の集計・印刷、駐車場別の月別売り上げの集計・印刷を行うことができます。また、契約者への賃料領収書の発行も可能です。さらに、家主情報の表示、家主の所有駐車場表示、駐車場の情報の表示などの機能も搭載されています。
パーキング～ デモ版
パーキング～ デモ版
月極め駐車場の賃貸管理ソフト「パーキング～」のデモ版です。デモ版のため、契約が3件までに制限されています。複数駐車場管理を請け負っている不動産会社での使用を想定されています。機密保護の観点から暗号化パスワードでのログインの設定および解除ができます。空き駐車場の確認、契約書の発行、毎月の入金・送金管理、未収金の管理を行います。契約時および解約時の日割り計算に対応しています。
不動産管理システム「情報Don」売買・賃貸版
不動産管理システム「情報Don」売買・賃貸版
自社取扱物件を整理し管理するソフトです。レインズ物件重複取込を自動整理、レインズ登録物件から成約物件を自動整理、物件内容を比較して整理します。間取図・写真は20画像取込みが可能です。掲載画像を選択可能且つ、画像編集ソフトで編集した画像を別途取り込みもできます。顧客情報、営業日報、マッチング検索、物件紹介履歴を同一画面で管理することが可能となっています。
不動産物件管理表・物件資料のエクセルテンプレート その３
売買・賃貸借精算書作成【固都ZEI】
売買・賃貸借精算書作成【固都ZEI】
売買・賃貸借物件の各精算書を自動作成するソフトウェアです。試用期間10日間の評価版ですとなっています。固定資産税・都市計画税精算書作成やマンション管理費・修繕積立金精算書作成、賃料精算・敷金等移行確認書作成などが可能となります。試用期間でソフトウェアの使い勝手を見極め、必要または使い勝手が良いと感じた場合は、ライセンスキーを購入することで、継続して利用することが可能です。
不動産重説・契約書作成 「重契Don」
不動産重説・契約書作成 「重契Don」
不動産重説および契約書の作成ができるソフトウェアです。シェアウェアの評価版となっています。シンプル設計で直感的操作ができるのが特徴です。条項・条文は自由に編集、保存、読込が可能です。条項・条文雛形は全12種類が用意されています。また、耐震と石綿使用に関する事項や反社会的勢力の排除に関する事項に対応しています。重説と契約書の重複入力が不要です。
アクセス工房～不動産・予実管理システム(フリー版)
アクセス工房～不動産・予実管理システム(フリー版)
シンプルな操作で簡単に使える、不動産業向けのAccess予算実績管理システムです。シェアソフトのフリー版です。登録した各物件ごとに予算・実績を比べて確認できます。主な機能として、予算、実績、入金、予定入出金の管理を行う事ができます。また、項目マスタメンテナンスや期首マスタメンテナンスを備えています。機能制限として、項目マスタメンテナンスについては、「大項目」「中項目」は追加、変更、削除はできません。
競売物件情報HTML取込バッチExcel用HTML解析VBAマクロ
競売物件情報HTML取込バッチExcel用HTML解析VBAマクロ
不動産競売情報サイト(通称BIT)の検索結果をデータベースとして解析し取り込みます。複雑な操作を特に必要としないのが特徴となっており、HTMLファイルをワークシートにドラック&ドロップするだけで解析を行い、データエースとして登録されます。操作はローカルに保存したHTMLで行うため、作業中のネット接続は不要です。Excelのメニューバーから、各裁判所の検索画面を直接開けます。
不動産物件マネージメント&POPデモ版
不動産物件マネージメント&POPデモ版
物件の管理と外窓などに貼る物件情報の印刷、ホームページ掲載の物件詳細のPDF化を行うことができます。デモ版のとなっているため、制限として起動回数が10回となっています。機能は製品版と同じです。ファイルをダウンロードしたら、任意の場所に解凍することでbukken-demoフォルダーができます。フォルダー内のbukken-demo.exeをクリックするとプログラムが起動します。
IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)
IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)
IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)です。購入時必要費用（印紙・抵当権設定費用・司法書士費用・仲介手数料・取得税など）が分かります。また、固定資産税、都市計画税の年額も得る事が可能です。借入比率、金利、期間が収益にどのような影響を与えているのかが分析できるほか、建物価格を入力すれば、即座に建物減価償却のシミュレーション結果が表示されます。
レインズ対応不動産業務管理のフリーソフト
新近畿レインズデータ変換ソフト(売買版)
新近畿レインズデータ変換ソフト(売買版)
2011年の新近畿レインズに対応した旧CSVファイルに変わるデータ変換ソフトです。変換したデータは、シェアウェアでもある「売買くん」に一括取り込みすることが可能です。ダウロードするとZIPファイルが任意の場所に保存されます。保存されたZIPファイルを展開すると、フォルダ内にエクセルファイルがありますので、そちらを起動するとソフトを利用することができるはずです。
レインズ(不動産流通指定機構)日報データーベース
レインズ(不動産流通指定機構)日報データーベース
レインズ(不動産流通機構)配信の日報、マッチングCSVファイルから、MSアクセスファイルにデーターを登録、データーベースにして、LANやインターネットから複数端末のエクセルで閲覧・更新出来ます。また、顧客データーベースから対象顧客を抽出し物件紹介のメールやファックスを配信するシステム構築も可能です。不動産営業に威力を発揮してくれるソフトウェアとなっています。
レインズビュアー
レインズビュアー
不動産流通機構のサーバーコンピューターで不動産物件の登録、検索ができるシステムです。「レインズビュアー」はダウンロードした検索データを簡単操作で表示することができます。東日本レインズと、中部レインズのデータが読込可能です。レインズデータを利用したホームページの作成や、ブラウザレポート印刷に活用できる、フリーで扱うことが可能なソフトウェアとなっています。
Excel_レインズシート
Excel_レインズシート
不動産業者にとって必要なレインズ登録用のシートをExcelで作成することができます。画像の扱いやすさが特徴で、図面を書いて、どんどん継ぎ足せすことができます。また、画像を自由に配置することも可能です。加えて、Excelのグラフィックアートも使用することが可能なため、使いやすいような加工がすることができます。レインズ図面作成シートが7種類備わっています。
マイレインズ2016 試供版
マイレインズ2016 試供版
財団法人不動産流通機構の会員向け物件情報登録公開サイトである「IP型レインズシステム」における売買物件検索結果を、CSVファイルにてダウンロードした後にデータベース化し、閲覧・編集・印刷・CSV出力できる業務用アプリケーションです。自社コメントや自社独自の物件番号が入力することが可能となっています。また、物件データ一件毎に表示や非表示、削除の切り替えが可能です。
不動産物件管理ソフト売買版 『売買くんver3』
不動産物件管理ソフト売買版 『売買くんver3』
新近畿レインズデータに対応した 不動産業務管理ソフトです。レインズデータインポート機能(全日本(新東日本)・中部・近畿・西日本)となりあす。各種台帳(物件・マンション・顧客・業者・校区・従業者)の作成が可能です。また、各種媒体(資料・チラシ・情報誌等)の印刷機能が約40種類備わっています。このほか、重複チェック機能、物件確認依頼書作成機能などが搭載されています。
不動産の物件管理 その１
不動産の物件情報や物件管理を行うための様々なエクセル、フリーソフトやエクセルテンプレートがあります。
これらを活用するために中古戸建住宅でチェックすべきポイントを解説していきます。
建築基準法・耐震基準
①耐震基準
地震が非常に多い日本では、住宅の耐震性は非常に重要です。
新築の物件であれば、十分な耐震性能を有していますが、中古住宅では必ずしもそうとは限りません。
ここでは、中古住宅の耐震性能を確認する上でのチェックポイントの説明をします。
建物の耐震性能は、建築基準法により定められています。
建築基準法では、建物の構造や仕様などが規定されており、必要な耐震性能を満足するようにされています。
建築基準法の耐震基準は、何度か改正されていますが、最も大きな改正は1981年6月1日の改正です。
この日以降の耐震基準を新耐震基準、この日より前の耐震基準を旧耐震基準と一般的に呼ばれます。
この改正は1978年の宮城県沖地震を受けて改正されました。
新耐震基準では数百年に一度発生するような震度６強～７の非常に大きな地震に対しても安全確認をするように規定されています。
ただし、新耐震基準は目安であり、実際は旧耐震の建物であっても、しっかりと施工された建物であれば十分な耐震性能はあります。
新耐震の建物でもいい加減な施工であれば必要な強度を確保できていないかもしれません。
また、新耐震基準が施行されたのは1981年6月1日ですが、1981年に建てられた建物全てが新耐震基準をクリアしているとは限りません。
住宅の施工期間を考えると1983年以降に完成した建物が確実と考えられます。
②建築基準法
日本の住宅は、建築基準法、都市計画法、消防法といった法律による様々な規制を受けており、それにより建物の安全性や周辺環境への影響を確認しています。
しかし、これらの法律はずっと同じ内容ではなく、何度も改正されていきます。
そうすると、建てられた時は法律上問題なかったのに、現在は違法状態となっているというようなことが起きます。
これらの建物を全て現在の法律に適合しようとすると、社会的な影響が大きいため、一部の規定を除き、原則建てられた後に改正された法律については適合しなくても良いこととなっています。
しかし、そのような住宅の建て替えや増改築には注意が必要で、そもそも建て替えができなかったり、住宅の規模を縮小しないといけなかったりすることがあります。
そのようなことを避けるためのチェックポイントとして以下があります。
1.再建築不可
建物を建てる敷地は、消防隊が進入するなどの理由で道路と2m以上接している必要があります。
旗竿地などでこの規定を満足していないと、新たに建て替え、増築ができない再建築不可となります。
現存する建物にしか住むことができないため注意しましょう。
2.既存不適格建築物
建物の完成後に建築基準法が改正され、現行法規に適合していない建物を既存不適格建築物といいます。
具体的には、建物の面積や高さは建ぺい率や容積率といった制限を受けます。
既存不適格によりこれらの規定を満足していない場合、建て替えの際には、現在の建物より小さな建物とする必要があります。
3.必要セットバック
建物の敷地に接する道路の幅が4m未満の場合には、敷地を道路中心線より2m以上セットバックさせる必要があります。
庭が現在の面積より狭くなってしまうため注意が必要です。
不動産の物件情報整理や物件管理ではこれらの法律に関する情報も整理しておく必要があります。
完成年や建築条件などの入力が可能なフリーソフトやエクセルテンプレートが無料で入手可能です。
ぜひ比較検討してみましょう。
不動産の物件管理 その２
日当たり・断熱性能
日当たりのよい家は明るく気持ちがいいです。
しかし、日当たりのよさは建物の窓の向きや間取りだけでは判断できないため、現地を確認する必要があります。
間取り図では建物の南面に大きな窓があっても、その前に大きなビルや背の高い木があれば、日当たりは悪くなります。
また、日当たりは時間によっても異なるため、できればいろいろな時間に見学することが望ましいです。
見学時は照明を消してみることも重要です。
都心では住宅が密集して建てられているため、1階に日がほとんど入らず、リビングを2階に配置することがあります。
これらは間取り図だけでも想像ができます。
空調が基本の最近の住宅では、建物の断熱材がきちんと施工されているかも非常に重要です。
チェックポイントとしては天井裏や床下の断熱材の有無、断熱材が剥がれていないか、天井裏がかび臭くないかなどです。
また、吹き抜けがあるとエアコンの効きが悪くなるため注意が必要です。
逆に、木造の2×4工法、ペアガラスを使用した窓、省エネ基準を満足した住宅などは断熱性能の優れた建物と言えます。
不動産の物件管理をする上で、これらの物件情報はとても重要です。
ご自身で作成したエクセルテンプレートを使用する場合は忘れずにこれらの情報も入力できるようにしましょう。
その他にもフリーソフトや無料で利用できるエクセルデータを活用することで効率よく物件管理が行えます。
間取り
住宅の間取りは3LDK、4LDKなどで表現されることが多いです。
しかし、同じ3LDKの間取りでも建物ごとに条件は全く異なります。
個室が狭い物件や、逆に個室が広くリビングが狭い物件、また収納が少ない物件など、間取りの表現だけでは分からないことがたくさんあります。
これらは実際の物件を確認しないとわかりません。
現地確認の際には以下のチェックポイントについて確認するとよいでしょう。
①動線
動線とは人が歩いて移動するルートのことです。
水回りがコンパクトにまとまっていると家事が楽にできます。
また、玄関から子ども部屋までのルートによっては、帰ってきてから親の顔を見ずに子ども部屋まで行けてしまうことがあります。
ご自身の生活をイメージして実際に家の中を歩いて動線を確認しましょう。
②収納
一般的な住宅の備え付けの収納の面積は床面積の10～15%と言われています。
これより収納スペースが狭い場合には、収納家具などを配置しないといけないこともあるので、そのスペースがあるかよく確認しましょう。
また、同じ収納でもサイズや形状により使い勝手は異なるのでその点についてもよく確認しましょう。
③一畳の面積
同じ一畳でも関東と関西では面積が異なります。
間取り図に記載されている畳数だけでなく、実際の部屋を見て広さをよく確認しましょう。
不動産の物件情報は文字だけでなく、間取り図も必要です。
間取り図を貼り付けることのできるフリーソフト、エクセルテンプレートや保存した間取り図データを簡単に呼び出すことのできるエクセルがありますので活用しましょう。
不動産の物件管理 その３
家の傷み・きしみの確認方法
中古住宅では、新築と異なり傷みがあることがあります。
また、長年使用していると家全体が傾いていることもあります。
このような住宅はそのまま住み続けることが困難なことがあります。
内装はきれいにリフォームされてきれいになっていても、外装が傷んでいると長く住むことはできません。
現地確認の際には以下のチェックポイントについて確認するとよいでしょう。
①家の傾き
家が不同沈下等で傾いていると、建具の開閉が難しくなります。
ただ単に建て付けが悪いだけのこともあります。
あまりにも開閉が難しい場合や、ふすまを閉めても壁とふすまの間に隙間が空いているなどがある場合は家の傾きを疑ったほうがよいかもしれません。
全ての建具を開け閉めして、スムーズに開閉できるか確認しましょう。
②床のきしみ
歩くと床がギシギシとしないか確認しましょう。
部分的に音がなるだけであれば床板の簡単な補修で修繕可能です。
床全体が沈み込む、床のいたるところがギシギシする場合には注意が必要です。
床の土台部分の施工に問題があったり、腐食している可能性があるので、床下を覗いて、土台の様子やかび臭くないか確認しましょう。
③屋根・外壁の劣化
瓦、スレート屋根の場合は屋根材のズレや割れがないか確認しましょう。
金属屋根の場合はサビが発生していないか確認しましょう。可能であれば屋根上も登って確認するのが望ましいです。
モルタル塗りの外壁の場合は小さなクラックが入っていることがありますが、これは簡単な補修で直せますので問題ありません。
ただし、大きなクラックは雨水が侵入し、壁内部の断熱材がかびたりする可能性もあるため注意が必要です。
サイディングの場合は割れや変形がないか確認しましょう。
タイルの場合は、タイルの割れや浮きがないか確認しましょう。浮いたタイルは叩くと高い音がするのですぐわかります。
④基礎の劣化
基礎のコンクリートのひび割れも確認しましょう。
小さなひび割れであれば問題ありませんが、大きな亀裂がある場合は不同沈下の可能性もあるため注意が必要です。
基礎は補修が難しいためよく確認しましょう。
⑤雨樋、バルコニー、塀
建物本体以外の雨樋やバルコニーも破損や外れていないか確認しましょう。
また、塀も傾いていたり、大きな亀裂があると地震の際に危険ですので確認しましょう。
不動産の劣化具合も記録して、物件情報として管理することは、とても重要です。
これらの物件管理に適したフリーソフトや無料のエクセルテンプレートがダウンロード可能です。
ご自身の不動産管理に適したソフトを選びましょう。
不動産の物件管理 その４
建物構造・基礎構造
建物にとって基礎はとても重要な構造です。
いくら上部の建物が丈夫に造られていても、それを支える基礎が弱いと意味がありません。
軟弱な地盤の上に住宅を建てると、地盤が沈下して家が傾いてしまう不同沈下が発生することがあります。
不同沈下しているかどうかは、建具の開閉のしやすさや基礎のひび割れの程度である程度確認できます。
また、現地確認の際には近隣の住宅も確認するとよいでしょう。
軟弱地盤は海の近くの埋立地や、河川、水田の近くなどに多くあります。
その土地に洪水や液状化などの危険性があるかどうかは、各自治体のホームページなどでハザードマップが公開されていますので確認できます。
そのような地域であっても、地盤改良や杭基礎など適切な工法がとられていれば安全です。
山間部などでは斜面に敷地があることがあります。
もともとの地山を削って土地を造成した切土であれば、安全なことが多いですが、斜面に土を盛って造成した盛土である場合は注意が必要です。
基礎や地盤については判断が難しいので売り主などによく確認することが重要です。
木造住宅の工法は在来軸組工法と２×４工法の２種類が一般的に多く採用されます。それぞれの特徴を以下に示します。
①在来軸組工法
日本住宅で古くから採用されている工法で、柱や梁などの軸材を主な構造部材とした工法です。
中古住宅ではほとんどがこの工法を採用しています。比較的自由な建物形状とすることが可能です。
構造部材が軸材のため、多くの開口を設置したり、リフォームで間取りをある程度自由に変更することが可能です。
一方で壁などをしっかりと断熱しないと、断熱性能が落ちやすいため注意が必要です。
②２×４工法
２×４工法はもともと欧米で開発された工法で、木材枠にパネルを張り、それを屋根・壁・床の六面組み合わせる工法で枠組壁工法とも呼ばれます。
一般的には壁の面が構造部材となりますので、耐震性や断熱性に優れると言われます。
ただし、壁を構造部材とするため、大きな開口を設けたり、リフォームによる間取り変更が困難などのデメリットもあります。
不動産物件情報整理や物件管理することのできる様々なソフトやエクセルが有料無料問わずたくさんあります。
有料のものはもちろん便利ですが、フリーソフトや無料のエクセルテンプレートでも十分利用可能です。
業務効率化に役立ちますので、ぜひ導入しましょう。